Untervermieten ja – aber nicht heimlich und nicht grenzenlos. Zwischen dem Anspruch auf Untervermietung und dem Zweckentfremdungsverbot liegt ein Feld voller Fallstricke.
„Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen."
— § 553 Abs. 1 BGB
Was Mieter verlangen können
Bei berechtigtem Interesse (Kostenentlastung, Lebensgefährte, berufliche Abwesenheit) besteht ein Anspruch auf teilweise Untervermietung – ein Zimmer, nicht die ganze Wohnung. Der BGH zieht die Grenze großzügig: Wer nur einen Restanteil selbst nutzt, kann den Rest untervermieten (VIII ZR 349/13). Komplette Überlassung ohne Erlaubnis rechtfertigt nach Abmahnung die Kündigung.
Airbnb ist keine Untervermietung
Die Erlaubnis zur Untervermietung deckt keine Kurzzeitvermietung an Touristen (BGH VIII ZR 210/13). Wer ohne ausdrückliche Gestattung hostet, riskiert Abmahnung und fristlose Kündigung.
Zweckentfremdungsrecht der Länder
Berlin, Hamburg, München & Co. verlangen Registrier-/Genehmigungspflichten; Bußgelder reichen bis 500.000 € (Berlin). Registriernummern sind in Inseraten anzugeben; Plattformen müssen Daten herausgeben.
In der WEG
Zulässige „Wohnnutzung" umfasst nach BGH V ZR 112/18 grundsätzlich auch Kurzzeitvermietung – Verbote brauchen eine Vereinbarung aller Eigentümer, kein Mehrheitsbeschluss genügt. Die Hausordnung kann aber Begleiterscheinungen (Lärm, Schlüsselboxen) regeln.