Der Umlageschlüssel entscheidet, wie sich die Gesamtkosten eines Hauses auf die Wohnungen verteilen – und ist damit die häufigste Fehlerquelle jeder Nebenkostenabrechnung.

„Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten […] nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt."

— § 556a Abs. 1 BGB

Die vier gängigen Schlüssel

  • Wohnfläche – der gesetzliche Standard; fair für flächenabhängige Kosten wie Versicherung oder Grundsteuer.
  • Personenzahl – sinnvoll für Müll und Wasser ohne Zähler; praktisch fehleranfällig (wer wohnt wirklich dort?).
  • Einheiten – gleicher Anteil je Wohnung; passt für Aufzugswartung oder Kabelanschluss.
  • Verbrauch – zwingend, wo gemessen wird (Wasserzähler, Heizung nach HeizkostenV).

In der WEG gilt anderes

Zwischen Eigentümern verteilt § 16 Abs. 2 WEG nach Miteigentumsanteilen, sofern kein abweichender Beschluss existiert. Vermietende Eigentümer müssen deshalb oft „übersetzen": Die Hausgeldabrechnung nach MEA ist nicht 1:1 die Mieterabrechnung nach Wohnfläche.

Wechsel des Schlüssels

Einseitig ändern darf der Vermieter nur in engen Grenzen (§ 556a Abs. 2 BGB: Umstellung auf Verbrauchsabrechnung). Alles andere braucht Vertragsänderung – und in der WEG einen Beschluss. Konsistenz ist Pflicht: einmal gewählt, gilt der Schlüssel für die gesamte Periode.