Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer bundesweit nach neuen Werten erhoben – das Bundesverfassungsgericht hatte die jahrzehntealten Einheitswerte 2018 für verfassungswidrig erklärt.
„Die Grundsteuer gehört zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks im Sinne von § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung und ist damit auf die Mieter umlegbar."
— st. Rspr. zu § 2 Nr. 1 BetrKV
Das neue System
Dreistufig: Grundsteuerwert (Finanzamt, nach Bodenrichtwert, Fläche, Baujahr, Miete im Bundesmodell) × Steuermesszahl (0,31 ‰ für Wohngrundstücke) × Hebesatz der Gemeinde. Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen nutzen eigene (Flächen-)Modelle – gleiche Häuser werden je nach Bundesland verschieden besteuert.
Was sich für Eigentümer ändert
- Neue Bescheide prüfen: Fehler bei Wohnfläche und Bodenrichtwert sind häufig; gegen den Grundsteuerwertbescheid muss binnen eines Monats Einspruch eingelegt werden – der spätere Steuerbescheid übernimmt ihn nur.
- Viele Kommunen haben Hebesätze angepasst; „aufkommensneutral" gilt für die Stadt, nicht fürs einzelne Haus.
Für die Nebenkostenabrechnung
Die Grundsteuer bleibt in voller Höhe umlagefähig (Schlüssel: regelmäßig Wohnfläche). Nachzahlungen aus rückwirkenden Bescheiden dürfen in der Periode abgerechnet werden, in der der Bescheid zugeht. Verwalter sollten die neuen Bescheide je Objekt in der Objektakte ablegen und Abweichungen zum Vorjahr in der Abrechnung kurz erläutern – das erspart Rückfragen.