Heizungsausfall im Januar, Schimmel im Schlafzimmer, Dauerbaustelle vorm Fenster: Bei erheblichen Mängeln mindert sich die Miete kraft Gesetzes – Sie müssen die Minderung nicht „beantragen".

„Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten."

— § 536 Abs. 1 BGB

Der richtige Ablauf

  1. Mangel unverzüglich anzeigen (§ 536c BGB) – ohne Anzeige keine Minderung und ggf. Schadensersatzpflicht.
  2. Beweise sichern: Fotos, Temperaturprotokoll, Zeugen.
  3. Minderungsquote bestimmen – Bezugsgröße ist die Bruttomiete (BGH, XII ZR 225/03).
  4. Unter Vorbehalt zahlen, wenn die Quote unsicher ist – das vermeidet das Kündigungsrisiko wegen Zahlungsverzugs.

Orientierungswerte aus der Rechtsprechung

  • Totalausfall der Heizung im Winter: bis 100 %
  • Schimmel in einem Wohnraum: 10–20 %
  • Ausfall Warmwasser: ca. 10 %
  • Erhebliche Baulärm-Belastung: 10–25 %
  • Aufzugsausfall im Obergeschoss: 5–10 %

Vorsicht: Wer den Mangel selbst verursacht (falsches Lüften) oder ihn bei Vertragsschluss kannte, mindert nicht. Und überzogene Quoten können als Zahlungsverzug zurückschlagen – im Zweifel fachlichen Rat einholen.