Nicht jede Ausgabe des Vermieters darf beim Mieter landen. Umlagefähig ist nur, was die Betriebskostenverordnung ausdrücklich nennt – und was der Mietvertrag wirksam vereinbart.

„Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer […] durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes […] laufend entstehen."

— § 1 Abs. 1 BetrKV

Die 17 Positionen des § 2 BetrKV

Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Heizung, Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung/Müll, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart, Gemeinschaftsantenne/Breitband, Wäschepflegeeinrichtungen – und als Auffangtatbestand die „sonstigen Betriebskosten" (Nr. 17), die aber einzeln benannt sein müssen.

Was nie umlagefähig ist

  • Verwaltungskosten – auch nicht anteilig als „Hauswart mit Verwaltungsaufgaben".
  • Instandhaltung und Instandsetzung – Reparaturen sind Vermietersache.
  • Bankgebühren, Porto, Leerstandskosten – Eigentümerrisiko.

Die zwei häufigsten Streitfälle

Hauswartkosten: Reparatur- und Verwaltungsanteile müssen herausgerechnet werden; pauschale Umlage ohne Aufschlüsselung hält vor Gericht selten. „Sonstige Betriebskosten": Nur wirksam, wenn die konkrete Kostenart (z. B. „Wartung Rauchmelder") im Mietvertrag steht – der bloße Verweis auf Nr. 17 genügt nicht.

Faustregel: Wiederkehrend + im Vertrag benannt + in § 2 BetrKV gelistet = umlagefähig. Alles andere gehört nicht in die Abrechnung.