Ein Wohnraummietvertrag scheitert selten am fehlenden Formular – sondern an Klauseln, die seit Jahren unwirksam sind. Die Checkliste für Vermieter und Verwalter:

Die zehn Punkte

  1. Parteien & Mietsache exakt bezeichnen (alle Mieter namentlich; Wohnung nach Lage im Haus).
  2. Mietstruktur: Kaltmiete plus Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten, einzeln ausgewiesen.
  3. Betriebskosten: Verweis auf § 2 BetrKV und Benennung „sonstiger" Kostenarten.
  4. Kaution: max. drei Kaltmieten, Ratenrecht, insolvenzfeste Anlage (§ 551 BGB).
  5. Schönheitsreparaturen: nur weiche, aktuelle Klausel; Übergabezustand protokollieren.
  6. Fälligkeit: Miete bis zum dritten Werktag im Voraus (§ 556b BGB) – Grundlage des automatischen Mahnwesens.
  7. Tierhaltung: Kleintiere frei, sonst Zustimmungsvorbehalt mit Interessenabwägung – kein Totalverbot.
  8. Untervermietung: Erlaubnisvorbehalt, Hinweis auf § 553 BGB.
  9. Hausordnung als Anlage beifügen und im Vertrag in Bezug nehmen.
  10. Übergabeprotokoll mit Zählerständen als Vertragsbestandteil ankündigen.

„Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen."

— § 307 Abs. 1 BGB

Dieser Maßstab kippt jede zu scharfe Formularklausel. Faustregel: Was dem Mieter mehr auferlegt als das Gesetz, braucht einen sachlichen Grund – sonst gilt am Ende weniger als das Gesetz.